Mandat de gestion locative : définition, durée et obligations du mandataire

Qu'est-ce qu'un mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion locative est un contrat par lequel un propriétaire, le mandant, charge un professionnel, le mandataire, de gérer son bien locatif à sa place et en son nom. Il s'appuie sur la notion de mandat du Code civil : une personne donne à une autre le pouvoir d'accomplir des actes pour son compte.

Concrètement, le mandataire devient votre représentant auprès des occupants du logement. Selon l'étendue de la mission, il peut rechercher des locataires ou des voyageurs, encaisser les loyers, payer certaines charges, organiser l'entretien, gérer les incidents et vous rendre des comptes à intervalles réguliers.

Ce qui distingue ce contrat d'une simple prestation de service, c'est le pouvoir de représentation. Quand le gestionnaire signe un bail ou encaisse un loyer, il le fait pour vous. Vous restez propriétaire et bailleur, avec les responsabilités qui vont avec, mais vous déléguez l'exécution.

Le cadre légal : loi Hoguet, carte professionnelle et mandat écrit

La gestion locative pour le compte d'autrui est encadrée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et par son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. L'article 1er de la loi vise les personnes qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui, et cite notamment la « location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé ». La location courte durée entre donc dans le champ du texte.

Trois conséquences pratiques en découlent pour le professionnel qui gère des biens :

• La carte professionnelle : elle est délivrée par la chambre de commerce et d'industrie et porte une mention correspondant à l'activité exercée, comme la gestion immobilière. Exercer sans carte quand elle est requise est un délit.
• La garantie financière et l'assurance responsabilité civile professionnelle : elles conditionnent la délivrance de la carte et protègent le propriétaire, notamment lorsque le professionnel détient des fonds pour son compte.
• Le mandat écrit : l'article 6 de la loi impose une convention écrite, signée et en cours de validité. La jurisprudence est stricte : sans mandat régulier, le professionnel ne peut pas réclamer sa rémunération.

Pour les conciergeries Airbnb, la question de la carte n'est pas tranchée de façon uniforme. Les analyses publiées par l'opérateur public France Tourisme Ingénierie relèvent que l'application de la loi Hoguet à leur activité reste discutée, et citent une décision du tribunal de grande instance d'Albertville de 2016 qui a considéré que la remise des clés relevait d'un agent immobilier. Dans les faits, de nombreuses conciergeries détiennent une carte pour sécuriser leur activité, en particulier lorsqu'elles encaissent les revenus des réservations pour le compte du propriétaire.

Mandat de gestion ou mandat de location : quelle différence ?

Les deux contrats sont souvent confondus parce qu'ils sont proposés par les mêmes agences. Ils ne couvrent pourtant pas la même mission.

Il est courant de signer les deux en même temps : le mandat de location pour la mise en location, puis le mandat de gestion pour la suite. En location courte durée, la frontière s'efface, puisque la recherche de voyageurs et la gestion des séjours sont permanentes. Les contrats de conciergerie regroupent donc généralement les deux missions dans un seul document.

Que doit contenir un mandat de gestion locative ?

Un mandat bien rédigé permet de savoir, sans ambiguïté, qui fait quoi et à quel prix. Avant de signer, vérifiez que le document précise au minimum les éléments suivants.

• L'identité des parties : le propriétaire, le professionnel avec son numéro de carte et les coordonnées de son garant financier.
• La désignation du bien : adresse, nature, surface, annexes éventuelles.
• La liste des missions confiées : recherche d'occupants, rédaction des baux, états des lieux, encaissement, relances, gestion des travaux, déclarations éventuelles.
• L'étendue des pouvoirs : le mandataire peut-il signer un bail seul, engager des travaux, et jusqu'à quel montant sans votre accord préalable ?
• La rémunération : son mode de calcul, l'assiette sur laquelle elle s'applique, les prestations facturées à part et le moment où elle est prélevée.
• Les modalités de reversement : fréquence, délai et justificatifs fournis avec chaque versement.
• La durée, la reconduction et la résiliation : date de début, terme, préavis, forme de la résiliation.
• Le numéro du mandat : le professionnel enregistre ses mandats et leur attribue une référence, utile notamment pour toute correspondance de résiliation.

La rémunération du gestionnaire est librement fixée entre les parties. Ce qui compte, c'est que son calcul soit écrit noir sur blanc. Pour comparer deux mandats, ramenez toujours les offres à ce qu'il vous resterait réellement, tous frais déduits. Les écarts de pratique sur ce point sont détaillés dans notre guide des tarifs de conciergerie Airbnb.

Quelle est la durée d’un mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion est conclu pour une durée déterminée, fixée librement dans le contrat. En pratique, beaucoup de mandats prévoient une première période d'un an, renouvelable par tacite reconduction. Un mandat sans aucune limite dans le temps n'est pas admis par la réglementation applicable aux professionnels de l'immobilier.

La reconduction tacite est l'endroit où se nichent la plupart des mauvaises surprises. Lorsque le propriétaire est un particulier et que le contrat se renouvelle automatiquement, l'article L215-1 du Code de la consommation, issu de la loi Chatel, protège le consommateur :

• le professionnel doit l'informer par écrit de la possibilité de ne pas reconduire le contrat, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant la date limite ;
• l'information doit être claire, avec la date limite de non-reconduction mise en évidence dans un encadré apparent ;
• si cette information n'a pas été donnée correctement, le consommateur peut mettre fin au contrat gratuitement et à tout moment à compter de la date de reconduction ;
• les sommes versées d'avance pour la période postérieure lui sont alors remboursées dans un délai de trente jours, déduction faite de ce qui correspond à l'exécution du contrat.

Gardez une trace écrite de chaque échange : lettre recommandée avec accusé de réception ou courriel dont vous conservez la preuve d'envoi, selon ce que prévoit le contrat.

Les obligations du mandataire de gestion locative

Le gestionnaire n'est pas un simple exécutant. Le Code civil et la réglementation professionnelle lui imposent un ensemble d'obligations qui protègent le propriétaire.

• Exécuter la mission confiée, dans les limites des pouvoirs reçus, et ne pas les dépasser sans accord.
• Rendre compte de sa gestion : le mandataire doit justifier de ce qu'il a fait et des sommes reçues. En pratique, cela prend la forme de comptes rendus de gérance réguliers.
• Reverser les fonds encaissés pour votre compte, aux échéances prévues.
• Agir avec diligence et loyauté : il répond des fautes commises dans sa gestion. Un loyer non relancé, un bail mal rédigé ou un sinistre non déclaré peuvent engager sa responsabilité.
• Conseiller le propriétaire : en tant que professionnel, il doit l'informer des obligations légales qui pèsent sur le bien et des risques d'une décision.
• Respecter ses obligations professionnelles : carte en cours de validité, garantie financière, assurance responsabilité civile professionnelle.

Pour un logement loué en courte durée, demandez aussi comment le gestionnaire suit la réglementation locale : déclaration ou enregistrement du meublé, plafond de nuitées si le logement est votre résidence principale, collecte de la taxe de séjour. Notre article sur la loi Le Meur fait le point sur ces règles.

Les obligations du propriétaire mandant

Le mandat crée des obligations dans les deux sens. Le propriétaire doit, de son côté :

• payer la rémunération convenue selon les modalités du contrat ;
• rembourser les avances et frais que le mandataire a engagés pour l'exécution du mandat, dans la limite de ce qui était autorisé ;
• fournir les documents nécessaires : titre de propriété ou justificatif, diagnostics obligatoires, attestation d'assurance, règlement de copropriété, autorisations éventuelles ;
• laisser le mandataire travailler : ne pas louer en parallèle en contradiction avec une clause d'exclusivité, ne pas contourner le gestionnaire auprès des occupants.

Le propriétaire reste enfin responsable des engagements pris en son nom dans le cadre du mandat. C'est pour cela que la clause qui fixe les pouvoirs du gestionnaire mérite une lecture attentive.

Mandat de gestion et location courte durée : les points spécifiques

En location saisonnière, le contrat proposé par une conciergerie s'intitule parfois « mandat de gestion », parfois « contrat de prestation de services ». L'intitulé compte moins que le contenu. Quelques points méritent une attention particulière :

• Le compte de la plateforme : l'annonce est-elle publiée sur votre compte Airbnb, avec la conciergerie ajoutée comme co-hôte, ou sur le compte de la conciergerie ? Le premier cas vous permet de conserver l'annonce et ses avis si vous changez de prestataire.
• Le circuit des paiements : qui reçoit les versements de la plateforme, et sous quel délai les fonds vous sont-ils reversés ?
• Le blocage de dates : pouvez-vous réserver des périodes pour votre usage personnel, et avec quel préavis ?
• Les dégâts : qui constate, qui photographie, qui déclare la réclamation auprès de la plateforme et dans quel délai ?
• Les prestations annexes : ménage, linge, consommables, petites réparations sont-ils compris ou refacturés ?

Pour comparer les conciergeries sur ces critères, vous pouvez vous appuyer sur notre méthode détaillée dans comment choisir sa conciergerie Airbnb.

Comment prend fin un mandat de gestion locative ?

Le mandat peut s'arrêter de plusieurs façons :

• à son terme, si l'une des parties refuse la reconduction dans les formes prévues ;
• par résiliation en cours de contrat, dans les conditions fixées par le mandat ou en cas de manquement grave de l'autre partie ;
• par accord des deux parties, à tout moment ;
• par la vente du bien, le mandat n'ayant plus d'objet pour le vendeur.

À la fin du mandat, le gestionnaire doit vous remettre les documents relatifs au bien et aux occupants, solder les comptes et vous reverser les sommes qu'il détient pour votre compte. Si vous louez en courte durée, prévoyez aussi la transition de l'annonce, des accès et des réservations déjà confirmées, pour éviter qu'un voyageur se retrouve sans interlocuteur.